BE TALK一年之计在于春，一年之结则在于冬元旦已过春节将至，房地产圈的各种年度总结文章和信息也在朋友圈接踵而至这其中彼山服务过的徐州千禧城项目拿下了徐州市年度成交套数销冠的消息则令人欣喜之余心生感慨。

    从18年拿地至军事模型今，这个项目从彼时除了地铁概念外尚属于城郊板块的铜山新区，到一个千亩大盘平地招城理想实现的步步为营，可以说它的成功具有了非超大型地产开发商深耕区域楼盘项目的样本意义。

    信息来源：徐州市房地产信息网

    作为徐州千禧城千亩大盘营销体验区的设计单位，这个项目从一开始就得以和业主保持了紧密的交流与沟通大家本着‘体军事模型验营造为主导，商业场景为主轴，并在场景中完成销售’的一致理念原则，从既往合作的经验与新地块的营造逻辑出发，打造了一个行业非标的营销体验区产品，最终在这个空间中见证了销售的一次次火爆。

    2018年3月，金林地产摘得徐州铜山新区宗地作为长期服务的客户，这是金林继武汉千禧城600亩住宅+商业综合体验大盘后的军事模型第二座千禧城品牌楼盘从武汉千禧城的销售经验来说，一个综合性的，居住之外附带完善学期与商业配套的大盘，在板块内具有一站式解决生活所需的产品优势。

    而营销中心的任务就是将这种单盘内生活方式一站式解决的产品理念不仅通过表面的沙盘与楼书，同时通过空间与业态的体验让大家能在产品交付前具有实在的体会依托较早设计的军事模型武汉千禧城营销中心的成功经验，整个项目在确立之初，将这种经验进行移植，同时在移植中进一步优化与升级，这成了拿地后的首要任务。

    因此当大家在项目最初期来到当时周边环境可谓一片荒芜的地块时，纵然那个时候做一个什么样的建筑还无法精准想象，但是这个东西的功能模块，尺度规模以及体验序列大家却某种程度上已经胸有成军事模型竹011.0模式的探索回到武汉千禧城项目，当时项目的操盘者

    姚总在为这个600多亩的大盘谋划展示窗口的时候，就非常明确作为一个综合大盘，先行的体验展示区应该在周边精品楼盘中具备规模优势，让客户能在里面逛起来，呆得住即使是不买房的“吃瓜者”也能在此徜徉留连成为流量背景也可。

    因此当初规划的体验区整体面积达军事模型到3500平米这在传统大开发商相对标准化控制1200-1800平米左右的标准体验模块来说尺度大了将近一倍

    而尺度的放大并不是简单的建筑造价放大，其相应带来的内部功能如何布局，布局后如何运营等问题对于追求销售去化唯快不破的开发商来说都是实在的难题因此，早期大家设计阶段还不是很清楚功能使用场景的时候，姚总军事模型提出将传统展陈功能之外多出来的面积设置成三个独立的盒子进行预留，每个盒子面积在300-400平米左右。

    并希望为每个盒子装入一个特别的功能业态，这些业态将来应该为传统干巴巴的楼盘展示与简单的茶水招待之外注入新的场景活力盒子的独立其实某种程度上还起到了‘防火墙’的功能毕竟开发团队都还没有这类空间的运营经军事模型验，万一效果不好则不至于影响核心区域的功能与氛围。

    三个盒子的内容本身并不是简单地增加项目噱头，业主希望把简单的卖一个住宅产品转化为卖一种生活方式，而这个生活方式本身是由几个不同的体验业态集组成，最后通过对其持续的运营来植入客户心智中于是项目团队从商业运营经验入手，大家迅速确认了书店+咖啡是最为直接的军事模型业态切入方式。

    彼时，茑屋书店这类项目的理念才刚刚介绍到国内，体验式书店与精品咖啡市场刚刚打开书店与咖啡作为自带文艺生活方式标签的业态本身就是与体验区无缝融合的，并且这类业态的运营路径也十分成熟，需要的人员，贩卖的商品以及衍生的活动都有清晰的路径可以展开。

    于是三个盒子的其中两个分别置入了自营的千禧城书军事模型店以及加盟的高乐雅咖啡，自营与加盟保证了业态本身不过度依赖于品牌的实力与专业度，主要通过业主团队自己来运营这样运营的主动权掌握了，如何与营销进行联动，如何形成一个体验营造的合力就成为可能。

    因为毕竟，虽然业态是商业范畴，但核心目的还是联动大盘销售，运营主动权没在手里难免会与视野仅仅落在一家店本身的品牌军事模型运营团队或多或少地产生矛盾

    高乐雅咖啡因此初期的运营状态是依托书店举办活动，例如绘本阅读，公共讲座；咖啡作为配套与洽谈辅助这些内容上的营造在当时这类体验模块外挂还很少有开发商挖掘的情况下收获了非常好的效果‘感觉和其他楼盘不一样’是起码但非常重要的反馈。

    而最后一个盒子在思考功能的时候则遇到难题书店和咖啡军事模型是最文艺小资也最容易切入的，但光有这两个内容尚不足形成丰富的体验序列必须还有一个东西出现，让三个内容互动起来，就像三体问题一样，三个业态才能形成一个业态集的多样性互动。

    只是第三个功能应该是什么？餐饮？影院？健身房？儿童体验区？团队设想了无数功能最终在验证的时候都缺乏信心与可行性论证的支撑这导致这个盒军事模型子很长一段时间作为了模糊的多功能厅来使用而国内的房子通常一个空间一旦被叫成多功能厅往往约等于使用效率极低。

    早期多功能厅作为临时活动场所使用，调性与氛围均不足当时作为建筑设计来说我们的工作已经告一段落了，而在与业主平时交流的时候我们产生了是不是可以用这个空间来做一个灵活小剧场的想法这个东西灵感在于和一军事模型位做儿童才艺行业的朋友交流得知他们在年末给家长做汇演的时候没有合适的空间。

    确实，这类的表演型公共空间一般在城市属于公共配套，往往大几千平不可能去灵活使用，商业地产端的供给则几乎是一片空白因此是不是可以尝试做一个剧场，让它满足表演，演讲，活动，场租等一系列灵活需求同时，剧场本身自带的文化艺术气息也完全军事模型和其他内容吻合。

    这类小剧场空间在国外非常成熟，它适合更加灵活的表演形态，因为空间小，演员和观众的互动其实更加紧密，如今日益冒出的脱口秀剧场也更青睐这种小型剧场对于这个想法业主的商管团队表现了浓厚的兴趣，他们迅速就一个剧场的植入进行了模拟落位与市场测试。

    得到反馈是完全可以以‘空间换资源’的形式去和需要军事模型这类灵活空间的儿童培训机构，商业剧社团，演讲与独立电影放映机构合作让他们来以活动运营空间开发商即使完全不赚钱，依然能从中获得流量，项目调性标签与营销推广等大的多的潜在利益。

    于是初步的调研报告得到了老板与营销部门的一致支持，三个月后由彼山全案设计的MEGA HOUSE千禧剧场就应运而生了。

    02运营的验军事模型证在经过了初期的合作方洽询与运营的试水后，MEGA HOUSE迅速进入状态，与多个机构形成了良性的长期合作关系2018年一年两百多场的活动与事件举办超出了所有人预期它链接而来的艺术家，独立电影导演，甚至足球运动员等各界人士极大丰富了项目的内涵。

    我们在早前发表在彼山公众号的‘小空间大运营’一文中有过详军事模型细的阐述总结下来它至少有以下几个好处：节省了大笔营销开支，剧场丰富的活动带来了口碑与流量，客群也非常匹配（中产，家庭），同时剧场的票务赠送又进一步承担了蓄客功能；

    用很小的面积确定了整个项目‘文化’，‘文艺’的大盘标签属性甚至有不知道项目的客人在参加活动后决定买房；活动适应性极为广，各种类型只要时间错军事模型开基本保证通吃；空间换资源，为业主省去了很多资源方的付费；客群不重复且非常丰富，例如家庭亲子客群到独立电影影迷客群，客群光谱很广阔。

    2019年武汉千禧城艺术中心举办了238场活动，并且达成6万+到访03复制但同时升级于是到了第二座千禧城也就是徐州项目，在大家摩拳擦掌准备开干的时候剧场应该是一个核心功军事模型能模块这个理念已经成为了甲乙方的共识。

    只不过大家需要探索它应该以一个什么样的形式再次出现不同于武汉项目选址是一个相对繁忙的城市成熟区域，徐州千禧城当时所处环境完全是空旷的华北平原城市郊区的感觉当然，在这里从空间上显然不能照搬武汉经验看完水平而开阔的场地后，我确信这个剧场的盒子应该是一个升起来的体量，军事模型在大地中升起来的一个盒子。

    因此在与业主的沟通我们第一次尝试了将这个盒子架在一个基座之上的想法基座部分是日常的营销体验功能区，接待，沙盘，洽谈等而基座之上是项目活动事件核心MEGA HOUSE，而其同时代表了精神和文化的升华因此这个盒子应该是醒目的，远处能看见的，是张扬的，不被错过的，甚至在夜晚，因为军事模型区域所在的城市发展阶段还处于建设区，在黑暗的夜间我希望这个盒子是一个主干道上一盏明灯的效果。

    初步方案效果图在第一次提出这个理念之后，我们担心这样会不会被视为有些对营销中心基础功能喧宾夺主毕竟与武汉版盒子的独立性不同，这次的做法将剧场与功能主体更加深度融合了幸运的是这个概念在最初呈现就获得了项目方领导军事模型的高度认可。

    或许因为它的逻辑是清晰的，展现是直接的笔者还非常清晰地记得在有了这个概念后，具体这个盒子如何摆放，如何与其他模块形成更有张力的互动等问题我和姚总在网络会议上实时头脑风暴，摆弄模型，直到获得一个‘就是它了’的完美成果。

    核心逻辑在确定后，剩下的议题则变成了执行的层面。作为商业建筑领域设计师，军事模型我们需要在内核业态布置与未来运营场景确认后去呈现一个与之匹配的落地产品。

    体验区整体建筑与体验公园鸟瞰航拍最终的体验区设置成三个建筑的单体的互动，以剧场+营销中心为主角，是一个白色轻盈的盒子，商业体验中心作为辅楼容纳了咖啡，餐厅与艺术展览馆业态，在视觉上采用深色材料与白盒子对应。

    中间则以一个纯玻璃通透军事模型的书店+咖啡玻璃园厅进行两个房子流线上的汇集与沟通

    白房子承载着销售展示与剧场作为整体大盘活动发生器的重任黑盒子则是一个充满调性的商业体验区域，一层内有美食与轻餐，业主的项目部则位于二三层中间的玻璃园厅则是承载必要网红打卡功能的书店空间最终呈现的是一麻雀虽小五脏俱全的精品氛围型商业街区。

    在材质细节上，军事模型白盒子的基座使用了白色的蜂窝铝板，致敬了皮亚诺的经典项目纽约MORGAN图书馆不同于皮亚诺设计一贯昂贵与极致的纯钢结构，作为商业建筑的觉悟，我们用蜂窝铝板加铝板之间的凸起装饰线设计实现了那种简洁，挺拔且精致的立面效果。

    剧场盒子的立面包裹了纯木饰面的西班牙进口帕莱斯饰面板由于它是市面上可以直接用于室外军事模型干挂的纯木饰面材料，每块板的天然木纹肌理远胜呆板的木纹转印铝板在木纹板外项目增加了层活动玻璃百叶，以期丰富立面的视觉层次感，同时在夜晚获得更加朦胧高级的灯光效果。

    小插曲是在项目推进时业主吐槽买了这么贵的进口板材为什么要用其他材料去罩起来，最后在设计的小小坚持下还是略有疑虑地搞上了，出来的效果则显然经军事模型受住了考验。

    另一个场景设计在于剧场的盒子的底部设置了玻璃幕墙，一方面面对公园显得更加通透，另一方面则是欣赏完一场身心浸入的表演后，剧场的幕布窗帘拉开，窗外是一片猛烈的绿意黯然，这种“蒙太奇体验”可以给观众留下深刻印象。

    剧场沿用了灵活性的伸缩式设计，色彩上源于徐州汉文化的红黑元素

    剧场幕布打开后正对公园军事模型绿地景观黑盒子作为低区商业与顶部办公使用设计上准求尽可能的简洁，同时考虑造完白房子后的预算需求最终我们将功能区，即商业与办公完全给到纯玻璃幕墙展面，再用一道连续简洁的黑色线条将不用的功能区卷曲包裹为一个具有现代感的整体，这是一种非常简单的操作。

    值得一提的是纯玻璃园厅书店，最初我们的设想是园厅的中心可军事模型以做成一个两层通高的水族缸，想象一下孩子们在一个梦幻的水族缸旁的环形空间阅读绘本，与鱼类互动的场景就让人心生向往不过由于项目紧张的工期与解决水缸建造与水族馆营造第三方的沟通相矛盾最终没有实现。

    这是项目中令人遗憾的一点，只不过哪个项目或多或少都有让人惋惜的点呢

    最终的徐州千禧城体验区是一个永久建筑它作为军事模型一个前导模块坐落在项目的商业地块上在项目建设的前期这里是空旷城市区的视觉锚定与核心目的地未来随着住区与片区的日益成熟，商业区相应拔地而起，这几座房子则融入到整体的商业独栋街区脉络中。

    这也成为独栋街区的营造一环，完成功能属性上的蜕变

    未来整体商业街区规划效果图04总结：场景的胜利彼山在任何项目的设计中始军事模型终强调‘场景营造’，即我们并不是去做一个建筑构筑物的设计，而是我们希望去打造一个打动人心的场景这个场景的载体再是建筑，室内空间或者景观，以此实现场景的显现。

    在场景理论中，彼山发表在公众号中(推荐阅读：城市的‘城市感’究竟来自于哪以及如何营造-以店口扩城为例）一文中有对这种策略与设计哲学的详细论述。

    因军事模型此，徐州千禧城体验中心的设计是这种场景营造理念上进过验证，推演与沟通协作的结果，而不是简单的形式美与丑的探险最终，一个城市近郊优美迷人的飞地得以呈现，在这个飞地中，一年产生了百余场高质量的观演活动，每天都有怀抱理想居住生活的客户在此用体验来投票，同时周围缺乏配套的居民也惊喜地发现一个遛娃看书喝咖啡的军事模型好去处。

    体验区业态集联动后衍生出丰富的运营活动千禧城在徐州的热卖体现了业主的项目操盘的深厚功力与实力，从而让一个非传统核心城市板块的项目获得了超预期的销售成绩而千禧城体验中心在一开始业主定位上就奔着在三线城市营造一流体验与建筑的思路前行。

    因为往往在一个处于起步阶段的城市新兴区域往往需要把建筑做的更加军事模型精致，将业态运营的更加细致，将体验做的更加到位才能获得最深层的认可这正如全国有那么多山清水秀之地藏龙卧虎，为什么裸心谷和阿那亚能脱颖而出为大众所认可。

    靠的就是植入到消费者心智中‘没有预料到的超高体验’这么一个简单的概念与不简单的坚持同样的，美术馆式的建筑设计，剧场书店式的‘阳春白雪’如果不能领会到这军事模型一层意思，往往很可能就在项目论证的时候被批判为‘不接地气’。

    而与现在国内一般的开发商惯用的高周转迅速甩货走人的模式不同千禧城团队始终秉着长期深耕一城一盘，稳步开发做溢价的方式来进行地产开发也因此团队能在运营的环节上不追求短期回报，而是从大盘角度出发长期维持，不断投入。

    也正因为此我们得以有机会和业主一军事模型道在徐州打造一个独特的产品与场景很多时候，建筑网站上发表的建筑师作品中，业主往往成为了文末项目信息的一行字，仿佛所有的决策与空间的生成都是建筑师大笔一挥挥斥方遒的结果但或许一些文化建筑可能如此，商业逻辑的建筑则不可能是建筑师的独舞。

    这其中业主的判断力，执行力乃至财力都起着决定项目成功与否的核心作用我军事模型们很高兴在年末看到千禧城的捷报这也是作为商业地产人的一份小小的成就感因而在此写作本文与大家分享项目名称：徐州千禧城设计方：彼山设计项目设计：2019年

    建成时间：2020年主创建筑师：徐霆威，吴冠中，王晨歌设计团队：徐家波，龚泉州，马军，郭成喜甲方项目建筑师：孙伟项目地址：江苏，徐州建筑面积：3500军事模型㎡摄影版权：刘松恺，赵奕龙业主：金林置业徐州有限公司

    施工图单位：南京市建筑设计研究院景观设计：本末间设计照明灯光：武和平室内设计：彼山设计+种子设计幕墙顾问：爱得威建设

    彼山持续性的专注于对国内外特色商业案例的观察与分析，读者小伙伴如果有想了解有兴趣的商业项目，或想供稿想介绍的城市/商业，请在公众号后军事模型台与我们联系期待与你的互动，也期待成为彼山撰稿人的你彼山募新持续进行中：。